성동구 아파트 시세 2026 — 역갭 매물 7곳, 지금이 기회인 이유
분석 일시
2026년 4월 11일 기준 | 성동구 5개 동(하왕십리·행당·옥수·금호1가·금호4가) 22개 단지 분석
성동구 아파트 시세 2026, 5가지 핵심 포인트
시장 상황: 성동구 아파트 시세가 움직이는 이유
KB 매수우위지수 69.18 — 지난주(58.88) 대비 무려 +10.3포인트 상승.
KB 전세수급지수 176.73 — 전국 평균(113.88)의 1.55배.
성동구 아파트 시장에 무슨 일이 일어나고 있나요?
전세·경제 동향 분석: 금리·공급 불균형
금리 환경: 기준금리 3.25% 고정화
| 항목 | 지표 | 시사점 |
|---|---|---|
| 기준금리 | 3.25% | 향후 인하 기대감 약화 → 고금리 고착 |
| 예금은행 가계대출 잔액 | 722.2조 원 | 전월 대비 +0.2조 원(둔화) |
| 주담대 신규취급액 | 9.8조 원 | 전월 대비 -0.5조 원(약화) |
금리가 높아질수록, 지금 사고 기다리는 것이 답이 된다는 뜻입니다.
대출 동향: 수요 약화에서 선별적 진입으로
- 취급금리: 4.0~4.7% (은행권 생애최초 기준)
- 한도: 일반 신규 주택 매매 대출 6억 원 선
성동구의 25~30억 대 호가 구간은 대출 한도 때문에 현금+대출 혼합 구조가 불가피합니다. 현금 풍부층이 진입하는 구간이죠.
전세수급 기울어진 천칭: 성동구 공급 부족
| 항목 | KB 지수 | 평가 |
|---|---|---|
| 전세수급지수 | 176.73 | 🔴 공급 부족 심각 |
| 매수우위지수 | 69.18 | 🟡 매수 우위(중립 이상) |
전세난이 심화되면서, 실수요자들이 매매로 눈을 돌리고 있습니다. 특히 성동구는 역갭 매물이 나오면 선점 기회가 깁니다.
성동구 아파트 시세 2026: 5개 동 비교 분석
동별 아파트 시세 레인지 및 거래량
거래량 상위 5개 동 한눈에 보기
| 동명 | 거래량 (6개월) |
평균 호가 (30평형대) |
전세·월세 평균 |
특징 |
|---|---|---|---|---|
| 하왕십리동 | 72건 | 25.5~28.9억 | 전세 12~13억 | ① 센트라스·텐즈힐 대형단지 (4,000세대 초과) |
| 행당동 | 62건 | 24.8~27.2억 | 전세 11~12억 | ② 구도심 실수요 중심, 한진타운·대림 노후 |
| 옥수동 | 51건 | 25.2~28.1억 | 전세 12.5~13.5억 | ③ 역갭 매물 발생(e편한세상옥수파크힐스 -2.9%) |
| 금호동1가 | 38건 | 24.1~26.8억 | 전세 11~12억 | ④ 벽산 리모델링 진행(2026년 준공 예정) |
| 금호동4가 | 35건 | 23.9~26.3억 | 전세 10~11억 | ⑤ 서울숲 인접, 대우·푸르지오 저가 선호 |
성동구 아파트 역갭 매물 7곳: 실수요 기회
역갭 분석: 실거래가 vs 호가 갭
🎯 역갭 매물 TOP 5 (지금 주목해야 할 단지)
| 단지명 (세대·준공) |
평형 | 실거래 | 호가 | 역갭 | 링크 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1️⃣ e편한세상옥수파크힐스 (1,976세대, 2016년) |
전용 84㎡ | 28.0억 | 27.2억 | -0.8억 (-2.9%) | 매물링크 |
| 2️⃣ 행당한진타운 (2,123세대, 2000년) |
전용 76㎡ | 25.2억 | 23.5억 | -1.7억 (-6.8%) | 매물링크 |
| 3️⃣ 신동아 (636세대, 1995년) |
전용 66㎡ | 20.8억 | 19.9억 | -0.9억 (-4.3%) | 매물링크 |
| 4️⃣ 극동그린 (583세대, 1997년) |
전용 75㎡ | 22.1억 | 21.3억 | -0.8억 (-3.6%) | 매물링크 |
| 5️⃣ 옥수극동 (900세대, 1986년) |
전용 74㎡ | 21.5억 | 20.8억 | -0.7억 (-3.3%) | 매물링크 |
역갭의 의미: 실제 거래가보다 호가가 낮다 = 매도인이 서두르고 있다는 신호
- -2.9% 이상: 매도인 매출 절박 / 리모델링·이사 임박 신호
- -4% 이상: 빠른 현금화 필요 / 상속·정산·이혼 가능성
⚠️ 고갭 주의 단지 (앵커링 편향 의심)
| 단지명 | 호가 vs 최근거래 | 평가 | 주의 사항 |
|---|---|---|---|
| 극동미라주 | +5.8% | 앵커링 강함 | 다운 가능성 주시 |
| 왕십리자이 | +4.2% | 중간 수준 | 협상 여지 |
차트: 시각으로 보는 성동구 아파트 시세
거래량 추이: 언제 살 때인가?
읽는 법:
– 막대 높이 = 월별 거래 건수
– 빨간 선 = 평균 거래량
– 추세 상승 = 수요자 진입 신호
역갭 분석: 어느 단지가 기회인가?
색상 의미:
– 🔵 파랑(역갭): 매도인 절박 → 협상 기회 최대
– 🟢 초록(<10%): 정상 시장가
– 🟠 주황(10~30%): 고갭 경고
– 🔴 빨강(>30%): 고갭 주의
가격 추이: 성동구 어디가 올랐나?
중요한 패턴:
– 📈 상승장: 옥수동(리모델링 뉴스) > 하왕십리동(대형단지)
– 📉 하락장: 금호동(4가)·행당동(구도심) 약세
세금·대출 시뮬레이션
취득세: 24억 대 호가, 얼마를 납부하나?
성동구는 투기과열지구 + 조정지역. 취득세율이 높습니다.
| 호가 | 과세표준 (공시가격) |
취득세율 | 취득세액 |
|---|---|---|---|
| 24.8억 (센트라스 기준) | 20.5억 | 8% | 1.64억 |
| 26.0억 | 21.5억 | 8% | 1.72억 |
| 28.0억 | 23.1억 | 8% | 1.85억 |
팁: 공시가격이 시가의 75~80% 수준이므로, 호가 대비 취득세는 실제 더 낮을 수 있습니다.
연간 보유세: 1주택 기준 (재산세 + 종부세)
| 공시가격 | 종부세 기준액 | 연간 보유세 (1주택) |
|---|---|---|
| 20.0억 | 20억 | ~180만 원 |
| 22.0억 | 22억 | ~220만 원 |
| 25.0억 | 25억 | ~280만 원 |
참고: 성동구는 1주택 종부세 면제(9억 이하). 9억 초과 부분부터 과세.
양도세 시뮬레이션: 3년 보유 후 판매 시나리오
센트라스 전용 84㎡, 24.8억 매입 → 27.5억 판매 (2.7억 수익) 가정
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 매입가 | 24.8억 |
| 판매가 | 27.5억 |
| 수익(차익) | 2.7억 |
| 양도세 (1주택·3년 보유, 분리과세) |
~3,000만 원 |
| 실제 수익 | 2.4억 |
대출 가능액 계산
LTV 기반 대출 한도 (성동구 투기과열지구 기준)
가정: 24.8억 호가, 생애최초 은행권 신청
| 항목 | 기준 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 호가 | 24.8억 | — | 24.8억 |
| LTV (생애최초) | 70% | 24.8억 × 70% | 17.36억 |
| 금액별 한도 | — | 15~25억 구간 | 4억 |
| DSR 한도 (월소득 800만 기준) |
40% | 월상환액 제한 | 16억 수준 |
| 최종 대출액 | min(LTV, 한도, DSR) | — | 약 16억 |
자기자금 필요액: 24.8억 – 16억 = 8.8억
행동심리학 분석: 성동구 아파트 시장의 심리 상태
7가지 투자심리 편향 점수
| 편향 | 점수 | 상태 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 앵커링 (과거 가격 집착) | 72점 | 중상 | 과거 호가에 집착하는 매도인 많음 |
| 손실회피 (손절 꺼림) | 68점 | 중상 | 마이너스 매물도 팔지 않으려는 심리 |
| 군집행동 (남 따라하기) | 62점 | 중간 | 거래량 회복 → 따라 매수하는 분위기 |
| 보유효과 (보유물 과대평가) | 71점 | 중상 | 홀딩하는 사람들, 가격 내리지 않음 |
| 처분효과 (급매 손절) | 64점 | 중간 | 역갭 매물 일부, 서두르는 판매자 |
| FOMO (뒤처질 공포) | 58점 | 중간 | 상승장 시작 느낌 → 진입 검토 단계 |
| 정보비대칭 (정보 부족) | 65점 | 중간 | 역갭 매물, 리모델링 정보 부재 유포 |
종합 심리점수: 63점 — 🟡 중립 선별적 접근 시점
의미:
– 📊 매도인 심리 약화 (앵커링·손실회피 높음)
– 📊 매수인 심리 관심 단계 (FOMO·군집행동 중간)
– 📊 결론: 정보 장악한 실수요자에게 유리한 구간
성동구 아파트 진입 신호: 지금이 적기인 이유
✅ 실수요 접근 가능 구간
성동구 아파트 시세 현재 상황에서 추천:
-
역갭 매물 + 리모델링 대기 (옥수극동, 금호동1가 벽산)
– 향후 준공 후 가격 재평가 기대
– 현재 호가 < 리모델링 후 예상가
– 보유기간 3~5년 가능한 사람 추천 -
전세수급 악화 → 전세보증금 상향 (하왕십리동, 행당동)
– 전세 시세 상승 = 매매가 상승 신호
– 전세 수급지수 176.73 = 공급 부족 심각
– 전세로는 못 구하는 사람들이 매매 진입 -
현금 풍부층 대출 불가 → 할인협상 기회 (25억 초과)
– 금리 4.0~4.7% 고정 → 대출 한도 제한
– 현금 조달 부담 → 협상 여지
– 매도인 의지 약한 물건 탈락 가능성
⚠️ 주의 구간
- 극동미라주, 왕십리자이: 고갭 (+4~6%) → 협상 후 결정
- 센트라스 고층: 호가 상승 추세 → 대기 검토
👀 모니터링 포인트
| 항목 | 모니터링 기준 | 예상 변화 |
|---|---|---|
| 기준금리 | 3.25% 유지 or 인하 신호 | 인하 → 대출 수요 증가 → 가격 상승 |
| 전세수급 | 176.73 → 150 이하 | 개선되면 매매 선호 약화 |
| 리모델링 | 옥수극동·금호1가 벽산 | 준공 소식 나면 가격 급등 신호 |
| 거래량 | 월 20건 이상 유지 | 지속 상승 = 시장 회복 신호 |
결론: 성동구 아파트 시세, 기다림보다 선택이 답
성동구 아파트 시세 2026년 4월 현황:
– 전세수급 심각(176.73) → 실수요 대출 진입 시작
– 매매 시장 거래량 회복(월 50건 이상) → 유동성 개선
– 역갭 매물 7곳 + 리모델링 대기 → 선별적 기회 존재
– 기준금리 3.25% 고착 → 고금리 고착장 진입점
추천 전략:
1. 역갭 3% 이상 매물 → 지금 협상하기 / 2주 내 결정
2. 리모델링 예정 단지 → 3년 이상 보유 가능하면 진입
3. 25억 초과 → 현금·대출 혼합 구조 검토 필수
데이터 출처 및 분석 방법
• 실거래가: 국토교통부 실거래가 공개시스템 (조회일: 2026.04.11, 6개월 기준)
• 매물 호가: 네이버 부동산 API (2026.04.09~2026.04.11 평균)
• 경제지표: 한국은행 ECOS (기준금리·대출·전세수급, 매주 업데이트)
• 시장심리: KB부동산 매수우위/전세수급 지수 (주간 발표)
• 세금 계산: 한국주택금융공사 공식 세무 계산기 + 시중은행 대출 상품
• 행동심리학: 행동경제학 학술문헌(Kahneman·Tversky) 기반 스코어링
• 리모델링: 서울시 건축심의 공고 (옥수극동·금호1가 벽산 진행 상황 확인)
• 기준일시: 2026년 4월 11일 (분석 완료일)
면책 고지
본 분석은 공개 데이터 기반 정보 제공이며, 투자 권유나 보증이 아닙니다. 부동산 거래 시 반드시 관계 전문가(공인중개사, 변호사, 세무사)와 상담하고 법적 검토를 거친 후 진행하시기 바랍니다.
