Magazine Salm — Issue No.01
The Future of
Han River Skyline
자양4동 신속통합기획 A구역 심층 분석:
서울 수변 도시계획의 전환점과 미래 가치
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한강변 도시정비의 패러다임 전환과
자양4동의 전략적 위상
1.1. 연구의 배경 및 목적
2020년대 중반, 서울의 도시계획은 급격한 패러다임의 전환기를 맞이하고 있습니다. 과거 ‘보존’과 ‘재생’ 중심의 도시 정책에서 벗어나, ‘2040 서울도시기본계획’과 ‘그레이트 한강(Great Hangang) 프로젝트’로 대표되는 적극적인 개발과 스카이라인의 혁신이 도시정비의 새로운 표준으로 자리 잡았습니다. 이러한 거시적인 정책 변화의 핵심은 수변 공간의 입체적 활용과 층수 규제(35층 룰)의 폐지를 통한 도시 경쟁력 강화에 있습니다. 본 매거진은 이러한 서울시의 공간 대개조 전략의 최전선에 위치한 광진구 자양4동 57-90번지 일대(이하 자양4동 A구역)를 심층적으로 큐레이션합니다.
자양4동 A구역은 단순한 주거환경 개선 사업지를 넘어, 서울 동북권과 강남권을 연결하는 한강변 주거벨트의 핵심 결절점으로서 그 전략적 가치가 매우 높습니다. 특히 성동구 성수동의 ‘성수전략정비구역’과 인접하여 이른바 ‘성수-자양 클러스터’를 형성, 강남구 압구정-청담 권역에 대응하는 신흥 부촌으로의 도약을 준비하고 있습니다. 본 연구는 자양4동 A구역의 정비계획, 건축학적 특성, 입지적 잠재력, 그리고 투자 리스크와 기회 요인을 다각도로 조명함으로써, 도시계획적 함의와 부동산학적 가치를 종합적으로 도출하는 것을 목적으로 합니다.
1.2. 분석 범위 및 방법
본 보고서는 자양4동 A구역의 ‘신속통합기획(이하 신통기획)’ 확정안과 2025년 현재 진행 중인 정비구역 지정 절차를 중심으로 분석을 수행합니다. 구체적으로는 2024년 1월 확정된 기획안의 상세 내용, 2025년 2월 고시된 행위제한의 법적 효력, 그리고 주변 부동산 시장(성수동, 광장동, 강남구)과의 상관관계를 포괄합니다. 또한, 정량적 데이터(용적률, 세대수, 공사비 등)와 정성적 요소(조망권, 도시 경관, 주민 갈등 요소)를 통합하여 분석의 깊이를 더하였습니다.
서울시 도시계획과 수변 공간의 재편
The Evolution of Skyline
그레이트 한강 프로젝트의 비전
2.1. ‘2040 서울도시기본계획’과 스카이라인의 진화
자양4동 A구역의 개발 계획을 이해하기 위해서는 서울시의 상위 계획인 ‘2040 서울도시기본계획’에 대한 선행적 이해가 필수적입니다. 과거 ‘2030 서울플랜’ 하에서는 한강변 아파트의 최고 층수가 35층으로 엄격히 제한되었으나, 2040 계획에서는 이 규제가 삭제되고 ‘유연하고 정성적인 스카이라인’ 가이드라인이 도입되었습니다.
이러한 정책 변화는 자양4동 A구역이 최고 50층 내외의 초고층 단지로 계획될 수 있는 법적, 제도적 기반이 되었습니다. 서울시는 천편일률적인 ‘성냥갑 아파트’를 지양하고, 혁신적인 디자인을 적용할 경우 용적률 인센티브와 층수 완화 혜택을 부여하고 있습니다. 자양4동 A구역은 이러한 ‘디자인 혁신’과 ‘높이 완화’가 결합된 대표적인 사례로, 향후 서울 한강변의 경관을 주도하는 랜드마크로서의 기능을 수행할 것으로 예견됩니다.
2.2. 그레이트 한강 프로젝트와 수변 주거지의 재정의
서울시가 역점적으로 추진하는 ‘그레이트 한강 프로젝트’는 한강을 단순한 자연 공간이 아닌, 도시 생활의 중심 공간으로 재편하는 것을 목표로 합니다. 이는 수변 주거지인 자양4동의 가치 평가에 결정적인 영향을 미칩니다.
과거의 한강변 아파트가 단순히 ‘한강을 바라보는(View)’ 것에 그쳤다면, 자양4동 A구역을 비롯한 차세대 수변 주거지는 ‘한강으로 걸어 나가는(Access)’ 개념을 도입하고 있습니다. 자양4동 A구역 계획안에 포함된 ‘입체 보행로’와 ‘한강 접근로 정비’는 단지와 한강공원을 물리적으로, 심리적으로 통합시키는 시도입니다. 이는 주거 단지의 어메니티(Amenity)를 단지 내부 커뮤니티 시설에서 한강이라는 거대 공공 공간으로 확장시키는 효과를 낳으며, 부동산 가치 산정에 있어 강력한 프리미엄 요소로 작용합니다.
Policy Highlights
| 정책 구분 | 주요 내용 | 자양4동 A구역 적용 사항 |
|---|---|---|
| 2040 서울도시기본계획 | 35층 높이 규제 삭제, 유연한 스카이라인 | 최고 50층, 150m 높이 계획 확정 |
| 그레이트 한강 프로젝트 | 한강 접근성 강화, 수변 문화 공간 조성 | 한강공원 연결 입체 보행로, 덮개공원 조성 |
| 신속통합기획 | 정비계획 수립 기간 단축, 공공성-사업성 조화 | 기획안 확정 후 정비구역 지정 절차 가속화 |
자양4동 A구역
공간을 잇다, 삶을 짓다.
자양4동 57-90번지 일대는 139,130㎡에 달하는 대규모 캔버스입니다. 노후화된 골목과 열악한 가로환경은 이제 2022년 12월 신속통합기획 2차 후보지 선정을 기점으로 새로운 전기를 맞이했습니다.
3.2. 용도지역 상향의 함의
정비계획의 핵심은 파격적인 용도지역 상향입니다. 제1종, 제2종(7층 이하) 지역이 혼재된 토지를 제3종 일반주거지역으로 일괄 상향 조정하여, 기준용적률 212.15%에서 법적상한용적률인 약 300% (299.95%)까지 확보했습니다.
이는 고밀 개발을 의미하지만, 건폐율을 낮추고 50층으로 높여 지상의 오픈 스페이스(Open Space)를 확보하는 ‘비움의 미학’을 실천합니다. 통경축과 바람길을 열어 주거 쾌적성을 극대화한 현대 도시설계의 정수입니다.
3.3. 2,999세대 메가 단지의 구성
- Social Mix: 전체의 18.4%(554세대)를 임대주택으로 공급하며, 차별 없는 Random Mix 방식을 적용하여 사회적 통합을 지향합니다.
- 평형 전략: 중소형 평형 위주의 구성 속에, 한강 조망 전면 동과 랜드마크 타워에는 대형 평형(펜트하우스)을 전략적으로 배치하여 단지의 위상을 높였습니다.
- Skyline: 한강변 맨 앞줄은 15~20층으로 낮추고, 뒤로 갈수록 50층으로 높아지는 ‘텐트형(V자형)’ 스카이라인으로 리듬감을 부여했습니다.
폭 60m 규모의 거대 통경축 및 녹지축 계획
3.4. 수변 특화 설계: The Green Axis
이 설계의 백미는 단지를 관통하여 한강으로 이어지는 폭 60m 규모의 거대 통경축 및 녹지축입니다. 이는 단순한 조경이 아닌, 한강의 신선한 공기를 도심으로 유입시키는 도시기후학적 ‘바람길’입니다. 이 축을 따라 주민 시설과 상가가 배치되어 단지의 메인 스트리트가 완성됩니다.
또한, 스카이 전망대를 통해 사유지인 아파트에 공공성을 부여하고, 외부인을 유입시키는 앵커 시설(Anchor Facility)로서 지역 상권을 활성화합니다.
강남과 도심의 교차점,
성수와 건대의 연결고리
4.1. 교통망과 접근성
2호선 건대입구역과 7호선 자양역(구 뚝섬유원지역)을 아우르는 더블 역세권입니다. 특히 자양역을 통해 청담역까지 1정거장, 강남구청역까지 2정거장으로 강남 생활권을 공유합니다.
강변북로, 청담대교, 영동대교 진입이 용이하며, 뚝섬로 확폭 및 공공보행통로를 통해 내부 교통 흐름도 개선될 예정입니다.
성수-자양 클러스터의 중심
4.2. 생활 인프라 및 학군
롯데백화점, 이마트, 더클래식500 등 대형 상업시설이 반경 1km 내에 밀집해 있습니다. ‘한국의 브루클린’ 성수동의 힙한 감성과 인프라가 자양동으로 확장되는 스필오버(Spillover) 효과의 최대 수혜지입니다.
신양초, 동자초, 자양중·고의 명문 학군과 대치동 학원가(차량 15분)의 이용 편의성까지 갖추었습니다.
Investment Insight & Risk Management
5. Risk Management
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5.1. 현금청산 리스크 해소
과거 신축 빌라 난립 구역(약 24세대)을 과감히 제척하여 현금청산 비율을 18%에서 4.1%(약 62세대)로 획기적으로 낮췄습니다. 이는 ‘알박기’ 및 소송 리스크를 구조적으로 차단한 것입니다.
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5.2. 권리산정기준일 (2022.01.28)
투기 억제를 위해 권리산정기준일 이후 신축/지분쪼개기는 현금청산 대상입니다. 매물 접근 시 준공일과 보존등기일 확인이 필수입니다.
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5.3. 모아타운과의 차별성
주변 모아타운 추진지가 주민 갈등으로 난항을 겪는 반면, 자양4동 A구역은 신통기획 확정 및 높은 동의율로 ‘우량주’로서의 안정성을 확보했습니다.
6. Valuation
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6.1. 인근 시세 비교 (Benchmark)
기준점: 롯데캐슬 리버파크 시그니처 (2023년 입주, 878세대)
84㎡ 시세: 약 22억 ~ 25억 원
→ 자양4동 A구역 추정 가치: 3배 규모 대단지(2,999세대) 및 50층 한강 1열 프리미엄을 고려 시, 보수적으로도 30억 원 이상의 잠재력을 보유합니다. -
6.2. 토지거래허가구역 지정
2년 실거주 의무로 갭투자가 불가능하여 초기 자금(10~15억 원) 부담이 존재합니다. 그러나 이는 단기 투기 세력을 배제하고 조합 재정 건전성을 높이는 순기능으로 작용합니다.
Project Summary Data
위치
자양4동 57-90 일대
면적
139,130㎡
계획 세대수
2,999세대
층수/용적률
50층 / 300%
